아파트를 매매하게 되면, 이를 단독명의로 할지 부부공동명의로 할지 고민하게 됩니다. 주변에서는 부부공동명의로 해야 세금혜택 등으로 절세효과가 있다고 이야기를 많이 하는데요.
본인의 상황에 조건에 맞는 최선의 선택을 하기 위해선 먼저, 부부공동명의 장단점을 살펴보는 것이 우선되어야 겠지요. 오늘은 부동산 취득세, 종부세, 양도세, 증여세 별로 구분하여 부부공동명의를 했을 경우 장단점과 어떤 절세효과가 있는지 알아보겠습니다.
부부공동명의 취등록세 및 재산세
아파트를 부부공동명의로 매매한 후, 취등록세 및 재산세를 낼때 당혹해 하는 경우가 있습니다. 절세효과가 있다고 하여 부부공동명의로 했지만, 실제 취등록세 및 재산세 납부 시 아무런 할인혜택이 없기 때문이죠.
부동산 취등록세는 지방세 중의 하나로 취득가액에 대해 과세가 이루어집니다. 집 값에 따른 기준비율로 내는 것이기에, 명의가 한명이든 두명이든 상관없이 취등록세 금액엔 변화가 없기 때문입니다. 취등록세에 대해 n분의 1 하기에, 부부공동명의여도 한 세대에서 내는 금액은 동일합니다.
만약 단독명의였던 아파트를 부부공동명의로 변경하고자 할때는, 취등록세를 한번 더 내야 합니다. 이때 조정지역에 있는 아파트로 공시가격 3억 이상일 경우, 부부간 증여로 보기 때문에 취등록세를 12% 내야 하므로 주의하시기 바랍니다.
또한 취등록세는 규제지역 여부에 따라, 세대당 보유한 주택수에 따라 1~12%까지 부과될 수 있습니다.
부부공동명의 종부세
종합부동세, 일명 종부세는 부동산 보유정도에 따라 세율구간을 달리하여 납세의 형평성을 맞추는 국세로, 주택과 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액을 말합니다.
종부세는 주택의 공기가격이 6억원을 초과할때 발생하는데, 소유자별로 과세됩니다. 1세대 1주택으로 단독명의일 경우 3억원을 더 추가공제되어 총 9억원까지는 비과세가 됩니다. 부부공동명의 종부세는 인당 6억원씩 총 12억원을 초과할때 발생됩니다.
따라서 종부세의 기준이 되는 가격인 9억원을 초과하는 아파트 매수할땐 부부공동명의가 절세효과가 있으며, 9억원 이하의 아파트일 경우 단독명의가 유리합니다. 다만 이는 1주택일 경우 부부합산 아파트 가격이 12억원 이하일 경우에만 해당됩니다.
- 1주택 9억 이하 아파트 = 단독명의
- 1주택 9억 초과 아파트 = 부부공동명의
만약 조정지역 다주택자라면 단독명의가 유리합니다.왜냐하면, 부부가 1채의 절반씩 나눠가졌다고 해도 부부는 각자 2채씩 소유하는 2주택자로 인식되어 다주택자 중과세율이 적용될 수 있기 때문입니다.
이 밖에 보유기간 및 나이에 따라 종부세를 최대 80%까지 감면 받을 수 있는데요.
주택보유기간이 길고 고령자면서 고가 아파트인 경우, 1세대 1주택자가 세금혜택이 더 많지만, 그 외 경우는 부부공동명의 종부세가 절대적으로 유리합니다.
부부공동명의 양도소득세
양도소득세란 건물 등 부동산이나 부동산 분양권 등을 팔때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 아파트를 파는 시점에 과세되는데, 아파트를 산 가격에 비해 팔았을 때의 가격이 많이 올라 발생한 이익에 대하여 부과되지만, 오히려 손해를 봤을 경우엔 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득세도 종합부동산세와 마찬가지로 소유자별로 과세되므로, 부부공동명의가 유리합니다. 즉 시세차익에 대한 이익을 부부가 50% 씩 각각 인정되기에 과세구간이 내려가서 절세효과가 있기 때문입니다.
하지만 양도소득세는 부부공동명의 뿐 아니라, 취득시점, 취득지역, 얼마나 보유하는지, 실제 거주기간, 시세차익 정도 등을 따져봐야 합니다.
아파트 값에 세금을 매기는 취득세 및 재산세는 부부공동명의를 해도 유리한 점이 없지만, 소유자별로 과세되는 종합부동산세와 양도소득세는 공동명의가 유리하다고 볼 수 있습니다.
| 단독명의 vs 공동명의 | ||||
| 구분 | 취득세 | 재산세 | 종합부동산세 | 양도소득세 |
| 과세기준 | 취득가격 | 주택 시가 표준액 | 인(人)당 | 인(人)당 |
| 공동명의 유리구분 | 상관없음 | 상관없음 | 유리 | 유리 |
하지만 부부공동명의가 장점만 있는 것은 아닙니다. 일단 가장 큰 단점으로는, 아파트 매매시 금융권 도움이 필요할때 부부 모두 서류를 준비하여 은행에 방문해야 하는 번거로움이 있으며, 장기보유 특별공제 혜택을 받지 못한다고 하네요.
