다택자에 대한 종합부동산세율이 인상됨에 따라, 똘똘한 한채만 보유하고 나머지는 처분하려는 사람들이 많아졌는데요. 종부세 부담을 줄이고자 매도를 결심했지만, 양도소득세에 대한 부담 역시 만만치 않습니다.
2주택자가 양도소득세를 절세하려면 어떻게 해야 할까요?
다주택자 제재규정
최근 과열된 부동산 시장을 안정시키기 위한 목적으로 다주택자를 겨냥한 세법개정이 발표되면서 다주택자 제제규정이 강화되었습니다. 대표적인 제재규정으로는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제를 배제하고, 중과세율을 적용한다는 것인데요.
■ 장기보유특별공제 적용 배제
장기보유특별공제란 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 연 2%의 공제율이 비례적으로 적용되어 최대 1년 보유 시 최고 30%까지 소득금액을 공제해 주는 제도입니다. 즉 장기간 주택을 보유할수록 양도소득세를 줄일 수 있는 것이죠.
하지만 다주택자는 아무리 오랫동안 주택을 보유했다 하더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 오히려 다주택자 제재규정에 따라 10%의 세율이 가산됩니다.
■ 다주택자 중과세 적용
양도소득세 기본세율은 총 7단계 초과누진세율로 구성되어 6%~최고 42%까지 적용됩니다. 과세표준이 높을수록 높은 세율이 적용되어 납부세액이 늘어나게 되지요.
조정대상지역의 다주택자는 기본세율에 10%가 가산되어 16%~52%의 세율을 적용하고, 2주택자는 20%를 또 가산해 26%~62%의 더 높은 세율을 적용합니다.
2주택자 양도소득세 면제조건
2주택자에 대한 양도소득세 금액이 상당하겠죠? 다른 세금에 비해 납부금액이 꽤 크지만, 보유기간, 매도 당시 상황등에 따라 절세는 물론이고 비과세 혜택도 가능할 수 있습니다.
정보가 없어, 수천만원에 달하는 양도소득세를 모르고 납부하는 일은 없어야겠습니다.
1가구 2주택자 양도소득세 면제조건을 살펴보도록 하죠.
① 새로운 집을 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우
→ 3년 이내에 기존 주택을 매도할 경우 양도소득세는 면제됩니다.
② 가족 상속으로 인해 2주택이 된 경우
→ 상속으로 인해 본인의 의지와는 상관없이 2주택이 되었기에, 기존 소유한 주택의 경우 양도소득세 비과세 대상이 됩니다.
③ 결혼으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우
→ 결혼 전 부부 각자가 주택을 보유했다면, 결혼한 날을 기준으로 5년 이내에 매도한 주택에 대해서는 비과세입니다.
④ 노부모와 합가 및 분양으로 2주택이 된 경우
→ 60세 이상의 부모를 부양하기 위해 합가 하여 2주택자가 된 경우 10년 이내 매도하면 양도소득세는 면제됩니다.
2주택자의 양도소득세 절세방법
만약 위의 양도소득세 면제조건에 해당되지 않는다면, 최소한의 양도소득세를 납부하는 절세방법을 찾아야 겠지요. 이때 가장 먼저 확인해야 할 것이 '양도차익'입니다.
양도차익이 큰 A주택과 양도차익이 작은 B주택이 있을때, 양도차익이 적은 B주택을 먼저 팔아야 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 왜냐하면, B주택 매도 시 적은 양도차익을 기준으로 2주택 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 그럼 A주택은 양도차익이 높은 주택이지만 1가구 1주택이 되어, 이에 대한 혜택을 받을 수 있게 되는 것이죠.
하지만 여기서 주의해야 할 점은, 다주택자가 최종적으로 1주택이 된 상태에서, 다시 2년 이상 보유한 후에 양도해야 1가구1주택 비과세를 받을 수 있다는 점 유의하셔야 합니다.
따라서 양도차익이 적은 B주택부터 팔고난 후 양도차익이 많은 A주택을 2년 더 보유한 후에 팔아야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
