부동산을 접할때 공시가격 또는 기준시가 등의 어렵고 생소한 용어들을 자주 듣게 됩니다. 특히 이들 용어는 세금과 밀접한 관계가 있기에, 매우 민감하면서도 중요한 단어들이지요.
오늘은 실거래가, 공시가격, 기준시가 등의 명칭에 대해 알아보고, 공시가격 기준시가 조회방법을 살펴보고자 합니다.
실거래가, 공시가격, 기준시가란?
실거래가
실거래가란 이름 그래도 실제로 거래된 가격을 말합니다. 주택 매매 계약 시 실제 주고 받은 금액인 것이죠. 흔히 이야기하는 집값이 이 실거래가 입니다.
부동산을 거래한 후 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가를 정부에 신고해야 하는데, 이렇게 신고를 해야 실거래가신고필증을 받아서 등기이전이 가능합니다. 그리고 이 실거래가를 바탕으로 세금을 책정하게 됩니다. 취득세 및 양도소득세가 바로 실거래가를 토대로 책정된 세금입니다.
공시가격
주택을 사거나 팔지 않아도 세금 책정을 위해선 부동산의 가격이 필요합니다. 하지만 실제 거래된 가격이 아니기에, 보다 공평하고 객관적인 가격을 책정해야 되겠죠. 이런 필요로 인해 국토교통부는 매년 정기적으로 부동산 가격을 조사하여 발표하는데, 우리는 이를 공시가격이라 부릅니다. 토지의 공시가격은 '공시지가', 아파트는 '공동주택 공시가격', 단독주택은 '개별단독주택 공시가격'으로 구분됩니다.
공시가격은 재산세, 종합부동산세 등의 세금 뿐 아니라, 건강보험료 등을 산정할때도 사용됩니다. 공시가격은 국민들의 부담을 줄이기 위해 실거래가보다 낮게 설정되고 있습니다. 재산세나 종합부동산세는 이보다 더 부담을 줄이기 위해 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 뒤 세율을 적용하고 있는데, 재산세는 60%, 종부세는 95%를 공정시장가액비율로 정해 놓고 있으며, 2022년에는 100%를 적용한다고 하네요.
기준시가
국세청에서 국세를 부과하기 위해 책정한 부동산 가격으로 토지와 건물까지 모두 포함한 전체 부동산의 감정가액입니다. 실거래가 또는 공시가격이 명확하면 실거래가를 기준으로 세금이 부과되지만, 그렇지 않은 경우 기준시가를 기준으로 세금을 산정합니다.
부동산 공시가격 및 기준시가가 영향을 미치는 세금 및 적용기준은 다음과 같습니다.
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구분 |
적용기준 |
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종합부동산세 |
주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(단독명의 1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 경우 |
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양도소득세 |
실거래가가 확인되지 않는 경우, 환산취득가액으로 계산할때 양도 시 기준시가, 취득 시 기준시가 사용 |
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재산세 |
공시가격의 60% × 세율 |
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상속증여세 |
단독주택 : 개별 단독주택 공시가격으로 산정 토지 : 공시지가로 산정 |
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취득세 |
증여(또는 상속)으로 취득 시 : 공시가격 × 4% (상속 3%) |
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지역건강보험료 |
(공시가격 × 60%)의 등급별 점수 × 195.8원 (2020년 기준) |
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건보료 피부양자 자격 |
공시가격 9억원 이하 또는 9억원 초과~15억원 이하 및 연소득 1,000만원 이하 |
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기초연금 대상자 자격 |
소득환산액 = 공시가격 × 4% |
부동산 별 공시가격 고시일
부동산별 세금의 기준이 되는 공시가격의 고시일이 다릅니다.
▶ 상업용 건물(건물 연면적 합계가 3,000㎥ 이상이거나 100개 호 이상인 경우)과 오피스텔의 기준시가는 1월1일 입니다.
▶ 아파트, 단독주택, 빌라 등의 공동주택 공시가격과 개별단독주택 공시가격은 4월 말에 고시됩니다.
▶ 토지의 개별 공시지가는 5월 말에 고시됩니다.
기준시가 조회방법
① 국토교통부 '부동산 공시가격 알리미' 홈페이지에 접속합니다. 아파트 등의 공동주택 공시가격 뿐 아니라 빌라, 연립주택, 단독주택, 토지의 표준 및 개별 공시가격을 확인할 수 있습니다.
② 아파트의 경우, '공동주택 공시가격'을 클릭합니다.
③ 공통주택 공시가격 페이지에서 '시/도', '시/군/구'를 선택한 다음 도로명, 단지명, 동호수를 선택하고 [열람하기'를 클릭합니다.
④ 기준일별 공시가격을 조회할 수 있습니다.
건물 기준시가 조회방법
① 국세청 홈택스 홈페이지에 접속합니다.
② 상단메뉴인 [조회/발급]을 클릭하여 [기타 조회]에서 [기준시가 조회]를 통해 아파트/연립주택, 상업용 건물/오피스텔, 골프회원권, 건물기준시가(양도), 건물기준시가(상속,증여)를 조회할 수 있습니다.
